In 2026 apar schimbari importante pentru imobiliare: Legea Nordis, TVA 21% la locuinte noi, impozite locale majorate, taxa pe proprietati de lux si reguli noi pentru inchirieri in regim hotelier. Afla impactul si strategii de adaptare.
2026 nu este doar un alt an in imobiliare. In Romania, regulile jocului se schimba prin legislatie si taxe, iar efectul se vede in cashflow, randamente si preturi. Diferenta intre o decizie buna si una care te costa se va vedea mai ales la investitori, dezvoltatori si cumparatori off-plan.
Mai jos ai un rezumat clar al modificarilor cheie, impactul lor si cateva abordari practice.
„Din experienta directa din piata”
Implicat zilnic in tranzactii si investitii imobiliare, observ deja cum aceste schimbari influenteaza deciziile reale din piata. Discutiile nu mai sunt doar despre „ce proiect aleg?”, ci despre protectie juridica, fiscalitate si randament net.
2026 devine astfel un an in care strategia conteaza mai mult decat viteza, iar diferenta o face modul in care intelegi regulile jocului, nu doar oportunitatea.
1) Legea Nordis: reguli mai stricte pentru vanzarile off-plan
Ce se schimba: pentru dezvoltatori, vanzarea locuintelor in stadiu de proiect devine mult mai controlata: ai nevoie de autorizatie, intabulare provizorie (carte funciara provizorie), cont bancar dedicat proiectului, iar banii incasati ca avans pot fi folositi strict etapizat (limite de cheltuire in functie de stadiul lucrarilor).
De ce conteaza: scade riscul pentru cumparator, creste transparenta, dar se poate crea un blocaj de cashflow la dezvoltatorii care se bazeaza pe avansuri ca finantare. Pe termen scurt, oferta de proiecte noi poate fi mai limitata, ceea ce creeaza presiune pe preturi in anumite segmente.
Ce sa faci:
👉 Ca investitor sau cumparator:
- cere documentatie
- status autorizatie
- nota CF
- clarifica exact unde se duc banii din avans
- construieste plan de finantare cu rezerve si timeline realist
- pregateste comunicare clara catre clienti
2) TVA 21% la locuintele noi: cost final mai mare, randament mai mic
Ce se schimba: in 2026, majoritatea locuintelor noi se vand cu TVA 21%, iar avantajele din stocurile cu TVA redus dispar treptat pe masura livrarilor.
Impact (pe exemplu simplu): la un apartament de 120.000 euro, TVA-ul poate impinge pretul final cu peste 14.000 euro. Pentru multi cumparatori si investitori, asta inseamna fie reducerea marjei, fie recalcularea complet a randamentului net.
Ce sa faci:
👉 Reevalueaza randamentul dupa taxe: chirie neta raportata la costul total
👉 Fii atent la segmentul cel mai expus corectiei de pret
• Locuintele care au trecut direct de la TVA redus la TVA 21% sunt cele mai vulnerabile.
• Cumparatorii finali simt cel mai mult diferenta → cerere mai mica si presiune pe preturi.
• Acolo trebuie negociat discount real sau intrarea devine riscanta.
👉 Nu compara cu tranzactiile din 2023–2024
• Preturile de atunci includeau TVA redus si alta putere de cumparare.
• Reanalizeaza comparabilele doar cu tranzactii recente (post schimbare TVA).
3) Impozite locale 2026: costurile de detinere cresc semnificativ
Ce se schimba: impozitele locale (cladiri/teren) cresc mult fata de anii anteriori, mai ales la proprietatile vechi sau la portofolii mai mari.
De ce conteaza: costul anual de detinere creste si iti reduce yield-ul net. La scara mica poate parea suportabil, dar la portofolii 3+ proprietati impactul devine consistent.
Ce sa faci:
👉 bugeteaza impozitele la nivel conservator
👉 include impozitul in deciziile de cashflow, nu doar in “cheltuieli ocazionale”
👉 pentru portofolii mari: gandeste optimizari legitime (structuri, tipuri de proprietati, in functie de destinatie)
4) Taxa noua pe proprietati rezidentiale de lux: 0,9% peste prag
Ce se schimba: proprietatile rezidentiale cu valoare declarata peste un prag platest o taxa suplimentara, la 0,9% aplicata doar pe diferenta peste plafon.
Impact: pentru segmentul premium, costul de detinere creste si randamentul scade. Asta poate schimba profilul investitorilor interesati si poate impulsiona partea de “value investing” mai mult decat “lux investing”.
Ce sa faci:
👉 evalueaza proprietatile premium si decide planul: pastrezi, inchiriezi premium, vinzi, sau reanalizezi structura
👉 important: acest segment depinde mult si de lichiditate; o taxa suplimentara poate reduce apetitul de cumparare in valuri
5) Inchirieri in regim hotelier (Airbnb/Booking): reguli mai clare pentru persoane fizice
Ce se schimba: se elimina norma fixa si se trece la impozitare cu 10% pe venit, dar cu o deducere forfetara de 30% (efectiv ~7% din incasari). Limita camere creste pana la 7, peste devine activitate tratata diferit (trecere pe PFA/SRL, cu obligatii suplimentare).
Impact: pentru proprietarii persoane fizice, regimul devine clar si predictibil (si deseori mai avantajos decat ce si-au imaginat), insa pentru cei cu scara mare, devine business cu taxe ca business-ul.
Ce sa faci:
👉 monitorizeaza numarul de camere total in administrare pe persoana fizica
👉 decide din timp daca “scalezi” ca PFA/SRL sau ramai in zona de 1-7 camere
👉 foloseste evidenta clara a incasarilor si respecta pragurile, altfel costurile “din mers” te pot surprinde
„Ce inseamna toate acestea pentru piata imobiliara in 2026”
In contextul 2026, extragerea profitului din firme devine mai scumpa decat era acum cativa ani. Asta inseamna ca vei vedea mai multe decizii de a reinvesti profitul in proiecte (sau de a reanaliza structura actionariatului si modul de remunerare).
Din perspectiva mea, 2026 nu este un an in care investitiile imobiliare devin mai riscante, ci un an in care devin mai selective. Investitorii informati vor gasi oportunitati reale, iar cei care ignora partea fiscala si juridica pot descoperi costuri ascunse prea tarziu.
Daca analizezi o achizitie, un exit sau dezvoltarea unui proiect, cel mai important este sa privesti investitia complet: juridic, fiscal si operational, nu doar prin pretul de achizitie.
Cum transformi 2026 intr-un avantaj
- Ruleaza scenarii: randament net vs. brut, cu impozite locale, TVA, taxe, inchideri de cashflow.
- Planifica cu buffer: taxe + intarzieri = plan fara surprize.
- Optimizeaza portofoliul: nu toate proprietatile sunt “intr-un singur coș” fiscal.
- Fii selectiv cu dezvoltatorii: status juridic, timeline, conturi dedicate, transparenta.
Founder & Managing Partner - Rivera Real Estate
Lucrez direct cu investitori, dezvoltatori si proprietari in structuri de achizitie, investitii si exit-uri imobiliare. Daca analizezi o investitie, dezvoltarea unui proiect sau reorganizarea unui portofoliu, cel mai important avantaj ramane strategia corecta juridic, fiscal si operational.